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买房抗通胀真成了赔本买卖1销

2019-01-14 12:15:30

  买房抗通胀真成了赔本买卖

  首付提高利率增加租售比降低

  在眼下的通胀时代,现金恐怕成了烫手的山芋,很多手握现金的人习惯了将资金投入楼市来保值和升值。而事实上,在严厉的地产调控政策下,金融杠杆越发不给力,租售比也更加低迷,投资楼市未必能在CPI面前占到多少便宜。

  投入大幅提升

  30万首付撬楼市“力道”大不如前

  众所周知,金融杠杆是在楼市掘金的重要工具,而随着去年一系列楼市调控组合拳的打出,这根杠杆已经非常不给力了。

  市民王女士去年年初时手里有30万元资金,本想投资楼市,一直没有出手,而时至今日,王女士已经放弃了买房的打算,因为她发现,这30万已经撬不动多少资金了。某房地产公司给王女士算了一笔账,在地产税费优惠和贷款优惠政策尚未取消时,王女士用这30万可以作为两成首付贷款买到130万元左右的房子,以这个价格,买一套90㎡的二手房,可以在中山区选到相当好的房子。而现在,加上各种税费,即使是三成首付,王女士的30万也只能买到多70万总房款的房子,在现在的房价下,即使在甘井子区,买套70㎡以内的房子都不轻松了。

  账本1

  首付比例上涨收益率大缩水

  在房产牛市时,对投资收益率产生重羡无需理由大影响的因素是首付款比例,首付款比例越低,投资的收益率越高。去年一年,随着调控政策的不断加码,房地产贷款政策也越来越趋紧。以大连一套总房款100万元的房子为例,为了比较在不同首付款比例的情况下,资金的收益率变化

买房抗通胀真成了赔本买卖1销

,业内人士给算了一笔账:

  假设契税按照4%征收,贷款期限为30年,一年后以120万出手,按照2010年初的基准计算。

  按照调控之前的政策,首付比例为两成,首付仅需20万元,加上4万的契税,需要贷款80万,这样,每月还款为4765.6元。一年后出手,一共支付利息47520元,不考虑其他的费用,一年的净利润为112480元,与24万元的投入相比,一年的收益率达到了43%。

  去年“十一”之后,大连各银行开始严格执行首套房三成首付。这样首付将涨到30万,按照房价涨幅相同计算,一年的收益率降低到35%;而如果是二套房,按照执行五成首付,收益率降至24%;三套以上房不允许贷款,按100%支付房款计算,收益率缩水至15%。

  这样算下来,收益率多缩水了近6成。

  账本2

  利率节节攀升贷款成本猛增

  在金融杠杆中,利率也是一个重要的参考指标,对投资房产的收益率也会产生相当大的影响。同时,利率也直接决定了月供的水平,对于投资者来说,则是关乎资金链状况。

  对于利率在房产投资中的影响,业内人士给我们算了另外一笔账:

  以贷款100万,3成首付为例,贷款期限仍然为30年。

  初地产优惠政策中,房贷可以按照基准利率下浮30%执行,以2010年年初5.94%的利率计算,月供只有4866元;而楼市“二次调控”之后,大连银行普遍实行按基准利率下浮15%的利率标准,如此若还按年初的基准利率算来,每月月供上涨到5398元;若实行基准利率的话,月供将涨至5957元;根据二套房贷政策,利率按基准利率上浮10%,这样一来,月供增至6343元;2011年加息后,如果按照6.40%的基准利率计算,月供将是6255元。

  这样算下来,利率变化后,一年的还款总额多相差了17724元,每月要多支付1477元的月供。

  表一:引线机不同首付比例对应收益率

  首付比例2成3成5成全款

  房款100万100万100万100万

  契税4万4万4万4万

  卖出价120万120万120万120万

  红薯淀粉分离机p>  利息支出47520元41580元29700元0元

  净利润112480元可以领悟到人生实质118420元130300元16万

  收益率43%35%24%15%

  表二:不同利率政策月供对比(贷款100万元,期限30年)

  贷款利率月供政策

  4.158%4866元按2010年年初基准利率下浮30%

  5.049%5398元按2010年年初基准利率下浮15%

  5.94%5957元按2010年年初基准利率

  6.534%6生活终是要有桥桥渡343元按货箱宝二套房基准利率上浮10%

  6.40%6255元按2011年基准利率

  回报几年不变

  租售比持续走低租房收益率倒挂

  在不考虑房价上涨的情况下,租金是投资房产直接的回报。那么,一定程度上,租售比可以被视为投资房产的回报率,而在过去的几年中,大连房价上涨明显,但房租却基本按兵不动。“大连公寓楼5年内房租没怎么变,回报率已经出现了倒挂。”大连明拓地产代理有限公司总经理边航说。

  边航举例说,以中山区一套50㎡的小公寓计算,目前的价格在13000~14000元/㎡,总房款70万左右。而这类公寓租金一般不到2000元/月,加上出租成本、中介费用等,一年的租金净收入只有2万元左右。如此算来,租售比大概为1:35,看做收益率的话只有不到3%。如此低的回报率,已经是非常的不合算。

  了解到,经历了快速上涨的一年多,在现在的大连,一套房子租售比能达到4%的水平已经实属不易,大多数房子的租售比在2%~3%之间。即使不考虑贷款成本,单从租金收入来看,不但跑不过CPI,甚至也没跑赢定期存款利率。要想扳回劣势,就要依靠房价的大幅上涨,而在政策严厉的调控态度下,房价短期内很难再现前两年的涨速。王丹

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